BGH, Urteil vom 04.06.2014 - VIII ZR 289/13

 Problem/Sachverhalt

Vermietet ist ein Einfamilienhaus. Nachdem die Parteien in der Vergangenheit bereits um den Umfang des Besichtigungsrechts der Vermieterin gestritten hatten, einigten sie sich auf einen Termin zwecks Inaugenscheinnahme von Rauchmeldern. Bei dieser Gelegenheit versuchte die Vermieterin, das gesamte Haus zu besichtigen und gegen den Willen des Mieters weitere als die mit Rauchmeldern versehenen Zimmer zu betreten. Als sie der vom Mieter unmissverständlich ausgesprochenen Aufforderung, das Haus zu verlassen, keine Folge leistete, umfasste sie dieser mit den Armen und trug sie vor die Haustür. Wegen dieses Vorfalls erklärte die Vermieterin die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Laut den von der Vermieterin stammenden Mietvertrags-AGB hatte diese nach vorheriger Ankündigung das Recht, das Haus zwecks "Überprüfung des Wohnungszustands" zu betreten. Das Landgericht gibt der Räumungsklage statt.

Entscheidung

Diese Entscheidung hebt der BGH auf! Die Vermieterin habe kein Recht gehabt, andere als die mit Rauchwarnmeldern versehenen Zimmer zu besichtigen. Ein solches Recht folgt nicht aus dem Mietvertrag, weil die Besichtigungsklausel gegen § 307 BGB verstößt. Denn dem Gesetz ist ein Recht des Vermieters, ohne besonderen Anlass den Zustand der Wohnung zu kontrollieren, fremd. Aus § 242 BGB ergibt sich nur die Pflicht des Mieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich beispielsweise aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objekts ergeben kann. Die Vermieterin handelte daher bei ihrem Versuch, die Wohnräume umfassend zu inspizieren, rechtswidrig. Im Lichte dieses eigenen Fehlverhaltens reicht das dadurch provozierte Verhalten des Mieters für eine Kündigung nach Ansicht des BGH nicht aus.

Praxishinweis

Die Entscheidung klärt die in Instanzrechtsprechung und Literatur umstrittene Frage zum gesetzlichen Umfang des Besichtigungsrechts und der Möglichkeit, ein solches Recht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu vereinbaren.