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Gewerberaummietvertrag: Wie wird die Mietfläche berechnet?

27.08.2014


1. Die Mietvertragsparteien sind bei der Vereinbarung von Flächendefinitionen frei. Die vertragliche Mietfläche kann nach der DIN 277, der gif oder auch nach freiem Belieben bzw. eigenen Maßstäben definiert werden.

2. Als Mietfläche können somit auch solche Flächen vereinbart werden, die der Mieter tatsächlich nicht nutzen kann, wie vorliegend die durchmessenen Flächen von Konstruktionsteilen bzw. Raumunterteilungen.

OLG Hamm, Urteil vom 09.05.2014 - 30 U 58/12

 Problem/Sachverhalt

Die Mietvertragsparteien hatten in Bezug auf die Mietfläche vertraglich vereinbart: "Bei den angegebenen Flächen handelt es sich um Innenmaße. Mietfläche ist die Fläche innerhalb der Außenhaut des vermieteten Objekts. Wände, die die Vermieterin auf Wunsch des Mieters (Raumunterteilungen) eingebracht hat, werden durchmessen." Die Parteien streiten nun im Rahmen der Mietzins- und Nebenkostenzahlungen über die tatsächliche Größe der Mietfläche. Der Mieter hält die vereinbarte Größe für unzutreffend und beruft sich auf einen Mietmangel.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Die Flächengröße ist kein Mietmangel, so das OLG Hamm. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass ein Abweichen der vertraglich vereinbarten von der tatsächlich vorhandenen Mietfläche einen Mietmangel begründen kann. Diese Vermutung gilt bei einer Abweichung von über 10%. Eine solche Flächenabweichung besteht vorliegend jedoch nicht. Die tatsächlich vorhandene Mietfläche beträgt als Ist-Beschaffenheit 1.057,37 qm, während die vertraglich vereinbarte Fläche (Soll-Beschaffenheit) 1.152,45 qm beträgt; somit läge höchstens eine Abweichung von 8,25% vor. Diese Differenz ergibt sich aus der grundsätzlich angewandten Flächenberechnungsmethode der DIN 277 und dadurch, dass hiervon abweichend vertraglich auch die Raumunterteilungen des Mieters durchmessen und zur Mietfläche hinzugezählt wurden. Aus der entsprechenden Regelung des Mietvertrags ergibt sich, dass diese Konstruktionsfläche ebenfalls zur Mietfläche gehört, auch wenn sie durch den Mieter nicht genutzt werden kann. Den Mietvertragsparteien steht es frei, eine andere Berechnungsmethode zur Flächenermittlung als die gif oder die DIN 277 zu wählen. Die vertragliche Regelung ist daher zulässig und auch im Rahmen einer Vertragsauslegung hinreichend klar. Zur Mietfläche gehören mithin auch die durchmessenen Konstruktionsflächen. Insofern stellt die Abweichung der tatsächlichen von der vertraglichen Mietfläche keinen Mangel dar.

Praxishinweis

Es empfiehlt sich, die in der Immobilienbranche üblichen Maßkriterien der gif oder auch der DIN 277 zu vereinbaren. Zwar sind auch "freie Definitionen" möglich, jedoch bergen diese im Einzelfall ein Risiko. Je nach Flächenabweichung könnte dies gegebenenfalls zu hohen Nach- bzw. Rückzahlungen einer Mietvertragspartei führen.

 

 

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