Aktuelles
Einschreiben mit Rückschein nicht abgeholt: Kein Zugang des Mieterhöhungsverlangens!
05.12.2014 miet-wohneigentumsrecht1. Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung, muss er beweisen, dass und wann das Verlangen zugegangen ist.
2. Wird das Erhöhungsverlangen mittels Einschreiben mit Rückschein versandt, ist es weder mit Einwurf des Benachrichtigungsscheins noch nach Ablauf der Lagerfrist zugegangen, wenn es tatsächlich nicht abgeholt wurde.
3. Ein erneutes Erhöhungsverlangen im Schriftsatz muss direkt an den Mieter gerichtet sein. Zudem findet es nur Beachtung, wenn die Zustimmungsfrist vor dem mündlichen Verhandlungstermin abgelaufen ist.
AG München, Urteil vom 19.09.2013 - 423 C 16401/13
BGB § 558b
Problem/Sachverhalt
Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens. Mit Einschreiben/Rückschein vom 29.12.2012 verlangte der klagende Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Das Einschreiben wurde vom Mieter nicht abgeholt. Der Rechtsanwalt des Mieters wurde am 14.01.2013 vom Vermieter angeschrieben und um Vermittlung im Hinblick auf das Mieterhöhungsverlangen gebeten. Diesem Schreiben war das Mieterhöhungsverlangen vom 29.12.2012 mit beigelegt. Auf dieses Schreiben antwortete der Rechtsanwalt des Mieters, der Mieter würde ohnehin schon mehr als 80% der ortsüblichen Miete zahlen. Geschuldet seien jedoch nur 80%. Mit Schriftsatz vom 26.07.2013 begründete der Rechtsanwalt des Vermieters das Mieterhöhungsverlangen mit dem aktuellen Mietspiegel.
Entscheidung
Die Klage wird als unzulässig abgewiesen! Zulässigkeitsvoraussetzung einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist es, dass die Überlegungsfrist des § 558b Abs. 2 BGB abgelaufen ist. Voraussetzung hierfür ist ein wirksames Erhöhungsverlangen an den Mieter. Hier konnte der Vermieter nicht beweisen, dass dem Mieter das Mieterhöhungsverlangen vom 29.12.2012 zugegangen ist. Wird das Erhöhungsverlangen mittels Einschreiben mit Rückschein versandt, ist es weder mit Einwurf des Benachrichtigungsscheins noch nach Ablauf der Lagerfrist zugegangen, wenn es tatsächlich nicht abgeholt wurde (vgl. Schmidt-Futterer, 11. Aufl. vor § 558 BGB, Rz. 72 ff). Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass das Mieterhöhungsverlangen auch dem jetzigen Rechtsanwalt des Mieters übermittelt wurde. Dieser war unstreitig zum damaligen Zeitpunkt nicht bevollmächtigt. Sofern sich der Rechtsanwalt des Vermieters darauf beruft, dass im hier anhängigen Prozess mit Schriftsatz vom 26.07.2013 nochmal das Mieterhöhungsverlangen begründet wurde, stellt dies kein an den Mieter gerichtetes Mieterhöhungsverlangen dar. Im Übrigen ist auch diesbezüglich die Zustimmungsfrist noch nicht abgelaufen, so dass selbst wenn man diesen Schriftsatz als Mieterhöhungsverlangen auslegt, die Zulässigkeit der Klage auch diesbezüglich verneint werden muss.
Praxishinweis
Einschreiben mit Rückschein ist wegen der damit verbundenen Zugangsproblematik immer ein unsicherer Weg für die Übermittlung von Willenserklärungen. Günstiger ist hier ein Einwurf-Einschreiben oder eine Übermittlung durch Boten, etwa durch den Hausmeister. Zweifelhaft ist, ob dem Gericht darin zugestimmt werden kann, dass ein in einem Schriftsatz enthaltendes Mieterhöhungsverlangen nicht an den Mieter gerichtet ist. An wen sonst? Nachdem aber nunmehr diese Meinung vertreten wird, sollte das Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich an den Mieter gerichtet werden, möglicherweise als Anlage zu einem Schriftsatz oder unmittelbar an den Mieter unter Beachtung aller Formalien.