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Fristlose Kündigung bei unpünktlicher Mietzahlung durch das Jobcenter möglich

16.09.2016


1. Eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig, wenn sie für ihn die Miete an den Vermieter zahlt

2. Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung i.S.d. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB kann auch - unabhängig von einem etwaigen Verschulden des Mieters - allein in der objektiven Pflichtverletzung unpünktlicher Mietzahlungen und den für den Vermieter daraus folgenden negativen Auswirkungen liegen, wenn die Gesamtabwägung ergibt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist.

3. Bei der - dem Tatrichter obliegenden - Abwägung kann von Bedeutung sein, ob zahlreiche Verspätungen aufgetreten sind, diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder hiermit Kredite bedienen muss. Zudem kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen bisher störungsfrei verlaufen ist oder kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen worden ist, die erst durch eine Zahlung innerhalb der Schonfrist während des Räumungsprozesses unwirksam geworden ist.*)

BGH, Urteil vom 29.06.2016, VIII ZR 153/15

 

Problem/Sachverhalt

In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass der Vermieter zur Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berechtigt sein kann, wenn der Mieter die Miete unpünktlich zahlt. Wird die Miete vom Jobcenter überwiesen, so stellt sich die Frage, ob das Jobcenter bei der Zahlung als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig wird mit der weiteren Folge, dass sich der Mieter ein Verschulden der Behörde zurechnen lassen muss. Dies hat der BGH in den Urteilen vom 21.10.2009  und vom 04.02.2015 verneint. Im Hinblick hierauf hat das Berufungsgericht die auf eine fristlose Kündigung gestützte Räumungsklage des Vermieters abgewiesen.

Praxishinweis

Nach allgemeinen Grundsätzen muss der Vermieter die tatsächlichen Voraussetzungen des Kündigungstatbestands vortragen und gegebenenfalls beweisen. Wird wegen einer vom Jobcenter verursachten unpünktlichen Mietzahlung gekündigt, so sollte der Vermieter die besonderen Umstände darlegen, aus denen sich ergibt, warum er auf den pünktlichen Mieteingang angewiesen ist.

 

 

 

 

 

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