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Rauchwarnmelder: Welche Kosten sind umlegbar?

16.09.2016


 

1. Die Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern sind sonstige Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV und damit grundsätzlich auf den Mieter umlegbar.
2. Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern stellen hingegen keine umlegbaren Betriebskosten dar, weil diese Kosten an die Stelle von Anschaffungskosten treten, die nicht umlegbar sind.

LG Hagen, Urteil vom 04.03.2016 - 1 S 198/15

Problem/Sachverhalt

Die Parteien verbindet ein Wohnraummietvertrag über eine in Nordrhein-Westfalen (NRW) gelegene Wohnung. Nach dem Mietvertrag sind die "Miet- und Wartungskosten für Rauchmelder" als umlegbare Betriebskosten aufgeführt. Im Hinblick auf § 49 Abs. 7 BauO-NW begehrte die Vermieterin von der Mieterin die Duldung des nachträglichen Einbaus von Rauchwarnmeldern. Die Mieterin weigerte sich. Deshalb erhob die Vermieterin einerseits Duldungsklage, andererseits Feststellungsklage dahingehend, dass die Mieterin nach Montage der Rauchwarnmelder dazu verpflichtet sei, die insoweit anfallenden Miet- und Wartungskosten zu tragen.

Entscheidung

Das Landgericht gibt der Feststellungsklage bezüglich der Wartungskosten statt. Diese seien Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV. Denn Kosten, die für die Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung des Mietobjekts regelmäßig anfielen, seien als Betriebskosten einzuordnen, und zwar auch dann, wenn die regelmäßige Überprüfung zu einer Minderung der Instandhaltungskosten führen könne . Dementsprechend seien auch die Kosten für die regelmäßige Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern als umlegbare Betriebskosten anzusehen. Die Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder seien hingegen keine umlegbaren Betriebskosten. Denn diese würden an die Stelle von Anschaffungskosten treten, die nach allgemeiner Auffassung keine Betriebskosten darstellten (Verweis u. a. auf Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., V Rz. 22 ff.; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 556 Rz. 230; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 14. Aufl., Rz. 5446). Die Umlegbarkeit ergebe sich auch nicht aus einer Analogie zu § 2 Nr. 2, 4 und 5 BetrKV, wonach die Kosten der Anmietung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung von Wasser, Heizwärme und Warmwasser Betriebskosten seien. Denn hierbei handle es sich um Ausnahmeregelungen ausschließlich für Zählermieten, die nicht auf die Anmietung anderer technischer Einrichtungen ausgedehnt werden könnten.

Praxishinweis

Ein weiteres Mosaiksteinchen zum Thema "Rauchwarnmelder". In Bezug auf die Mietkosten entschied u. a. das LG Magdeburg  gegenteilig. Die Kammer hat deshalb die Revision zugelassen. In Bezug auf die Wartungskosten hatte der Vermieter insoweit Glück, als dass diese im Mietvertrag ausdrücklich als umlegbar aufgeführt waren, was zur Umlage sonstiger Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV bekanntermaßen erforderlich ist.

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